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所得税対策

賃貸住宅経営は不動産所得に該当しますので、不動産所得が赤字の場合を除いて確定申告を行い、所得税額を決定させます。賃貸住宅経営をされている方が確定申告を行う際には、賃貸住宅軽視がひとつの事業として認められるため、減価償却費をはじめとした様々な必要経費を差引いた所得を申告でき、所得税を軽くする効果があります。
また、一定の条件のもと、色々な特典を有する青色申告があり、青色申告で行えばさらに税務効果が高まります。

青色申告とは
確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があります。
青色申告で、アパート10室以上または一戸建て貸家5棟以上の賃貸経営者が、申告時に貸借対照表等を作成して正規の記帳をしている場合には、青色特別控除として65万円が適用されます。その他は10万円の控除です。
他に、青色専従者の給与も適正範囲内であれば必要経費にできたりと、優遇される面が多数あります。

収支計画

収益と赤字

賃貸住宅経営では、収支を計算してどれだけの収益が得られるかをチェックすることが大変重要です。
収支は、収入の金額から支出の金額を差し引いて計算します。
収入の合計額が支出の合計額よりも多い場合には、収益が得られます。
反対の場合には、経営は赤字となり、採算が取れなくなってしまいますので、収入と支出を見直す必要があります。

主な収入

家賃
賃貸契約に基づく物件の使用に対して入居者様よりいただく、いわば物件の使用料金。
賃貸住宅経営の主な収入源。
共益費
賃貸住宅の廊下や階段やエントランスなど、共用部分の水道・光熱費や清掃・維持管理のために使用される費用。家賃と合わせて受領することが多い。
駐車場料金
駐車場の利用料金としていただく費用。家賃に含む場合も。郊外の賃貸住宅では、交通アクセスの面からも駐車場の設置がほぼ必須です。一戸につき2台以上の駐車場をお探しの方も意外に多いので、土地に余裕のある方はその面も検討すると良いでしょう。
礼金
入居者様から賃貸借契約の際にいただくお礼金です。
お礼金のため、入居者様の退去時には返還しません。
入居促進のため、礼金を設定しない物件もあります。
保証金について
家賃支払いの保証や修繕費の担保として、入居者様から預かる一時金。敷金。
礼金は入居者様からの謝礼金ですので返還の必要はありませんが、家賃の滞納や入居者様の過失による室内修繕費が発生した場合は、保証金(敷金)から必要な費用を差引いて入居者様に返還します。
地域によっては「敷引き」という保証金(敷金)の一部を予め礼金とする場合もあります。この場合の敷引きは、礼金と同じ扱いになります。

主な支出

建設費用の返済金
金融機関から建築費用の融資を受けた場合は、賃貸住宅経営の支出の中でも大きな割合を占めることになるでしょう。
共用部分の維持費
玄関や廊下、エレベーターや階段などの共用部分の照明代・電気代や清掃費用など。共用部分をキレイな状態で維持することも、物件の価値を高めるポイントになります。
建物の修繕費用
各住戸の水道パッキンの交換やフローリング床の補修といった小規模なものから、建物の外壁の塗り替えや屋根の葺き替えなど、大がかりな修繕まで様々。
魅力的な賃貸住宅を維持し続けるために、修繕は計画的に行ないましょう。また、計画的な修繕費用の積み立ても事業計画に組み込みが必要です。
管理委託料
管理会社に賃貸住宅管理を委託した場合に支払います。
管理会社の業務は、入居者様募集~入居後の対応、クレーム対応などの入居者管理業務・建物管理業務まで、多岐にわたって行なわれます。初めて賃貸住宅経営をされる方や、管理の手間を軽減したい方、利用されている方も様々です。
各種税金
固定資産税・都市計画税・所得税・住民税・事業税など。所得税と事業税は賃貸住宅経営により不動産所得が発生した場合に、所得に応じた課税方式です。